Quando una persona viene meno, i suoi eredi, per diventare tali, devono accettare l’eredità. L’accettazione espressa si fa con una dichiarazione in un atto pubblico o in una scrittura privata. Più frequentemente, però, si diventa eredi quasi… senza che ce ne si accorga.

L’esempio più semplice è rappresentato da chi, dopo la morte del genitore, senza aver accettato l’eredità in maniera espressa, vende un bene appartenente all’asse ereditario. Il codice civile prevede infatti all’art. 476 cod. civ. che la condotta del chiamato all\’eredità il quale compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede, è considerata dalla legge come accettazione.

Perché è chiamata “tacita”? Perché, a differenza di quella espressa, che, come detto, consiste in una apposita dichiarazione volta specificamente a manifestare la propria qualità di erede, l’accettazione tacita è ricavabile da un comportamento. Si tratta precisamente di un comportamento tenuto dal chiamato che costui non potrebbe tenere se non sulla base implicita della propria qualità di erede. Come farebbe altrimenti un figlio a vendere il bene lasciato dal padre se non ritenesse di averlo acquisito in proprietà? Questa acquisizione non potrebbe che essere il frutto di una accettazione che tuttavia, proprio perché non “contenuta” in una dichiarazione apposita, ma piuttosto “racchiusa” in un comportamento (il fatto cioè di vendere), viene appellata “tacita” dalla legge. Una volta descritto il concetto, vediamo perché è importante.

Occorre prima parlare della trascrizione come sistema pubblicitario che riguarda tutti gli atti immobiliari. Quando Primo vende a Secondo un appartamento, l’atto di vendita va trascritto nei pubblici registri immobiliari “contro” Primo e “a favore” di Secondo. Il sistema pubblicitario svolge un ruolo importantissimo: vale infatti a risolvere il conflitto tra più acquirenti dallo stesso venditore, attestando la proprietà del bene. Se Primo avesse venduto il medesimo appartamento prima a Secondo, poi a Terzo, nel conflitto tra questi due acquirenti, vincerebbe colui che ha trascritto prima. Ma questo concetto si amplifica “a catena” nel caso dei trasferimenti successivi.

I vari trasferimenti della proprietà di un bene sono infatti tutti sottoposti a questa pubblicità e formano veri e propri “anelli” di una “catena” che deve essere ininterrotta per garantire la proprietà del bene a favore di chi ne costituisce l’ultimo anello. Ciò vale anche in materia di successioni a causa di morte, ove il rischio di interruzione della catena è più forte. Un esempio potrà chiarire il problema.

Si faccia il caso di Tizio che, morendo, abbia lasciando un appartamento. L’unico figlio Caio presenta la dichiarazione di successione (che ha una valenza puramente fiscale), ma non compie nessun atto di accettazione. Nel frattempo, c’è chi, fingendosi erede (cosiddetto “erede apparente”), pubblica un testamento falso e vende l’immobile. Chi lo compra, fidandosi senza colpa della situazione, è tutelato dalla legge, che lo considera a tutti gli effetti proprietario. E si badi bene: questo addirittura anche nei confronti dell’erede vero, che pertanto non potrebbe contestare l’acquisto effettuato dall’acquirente in buona fede che aveva comprato dall’erede apparente. L’erede vero avrebbe dovuto, per scongiurare il pericolo, accettare l’eredità e trascrivere tale accettazione.

Ecco perché chi vuole vendere un immobile avente provenienza ereditaria, se non ha mai accettato espressamente l’eredità, deve trascrivere l’accettazione tacita. Egli deve infatti garantire a chi compra il bene che il suo acquisto non possa mai essere messo in discussione da altre persone che abbiano trascritto il proprio titolo in un tempo precedente.

Il notaio incaricato di predisporre una vendita la cui provenienza sia una successione a causa di morte, per questo motivo (a meno che non sia già intervenuta un’accettazione espressa), è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita di eredità. Egli, infatti, deve proteggere chi compra e la sicurezza dell’ipoteca iscritta dalla Banca nei casi in cui vi fosse un mutuo stipulato per pagare il prezzo. Da ultimo, vale la pena di sottolineare che, nell’ipotesi in cui fossero trascorsi oltre venti anni dall’apertura della successione, con la maturazione del termine per l’usucapione, più non servirebbe procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita. Tuttavia, stante la pur remota possibilità che i termini di maturazione dell’acquisto per usucapione possano essere interrotti o sospesi, è sempre il caso di procedervi. Insomma: la sicurezza viene prima di tutto e chi si rivolge al notaio si fida che i suoi interessi siano curati al meglio.

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Daniele Minussi – contattami per una consulenza